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疫情緩、雙新制上路 解析房產新思維

日期 : 2021-08-14

今年5月下旬起全國進入第三級警戒,打亂房市交易節奏,而緊接著7月1日2大房市新制又上路,使得六都7月建物買賣移轉棟數大降近3成,其中第一次納入房地合一課稅範圍的預售屋市場開始產生質變,未來想要購屋的民眾該如何應對呢?

近日上路的房地合一2.0及實價登錄2.0分別針對預售屋實施不同管制方式,以房地合一新制而言,過往未納入預售屋、特定股權交易,而這回修法後,擴及預售屋,在持有2年內買賣得課徵獲利45%,超過2年、未滿5年課徵35%,而預售屋在轉為成屋之後,持有年限將重新計算,至於實價登錄新制則是強制預售屋在成交後30天內申報,讓建案銷況一次全透明化。

預售市場質變 買房思維得更新

過去不少小資族或是高資產族偏愛購買預售屋,主因在於付款方式較成屋輕鬆,不必一次付清2成頭期款,適合小資族一邊存錢一邊等房屋完工,高資產族也能透過付款輕鬆的特性達到資產分配效果,如今預售屋高稅率的閉鎖期拉長,未來預售屋市場將會產生哪些質變呢?

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,預售屋較輕鬆的付款條件、全新的屋況,甚至未來增值潛力的條件都沒變,加上實價登錄2.0之後更透明的銷售價格條件,對自住尤其是首購買方仍充滿吸引力,因此儘管多出2~3年的閉鎖期,又有豁免條款存在,對未來換屋影響不大,等於進一步純化買方結構。

黃舒衛進一步表示,房市雙新制是打炒房,針對是短期投機炒作的對象,而非自用買方,未來市場結構肯定大不同,多方因素下,預期建商推預售的意願會變少或改為不二價方式銷售,對買方反而是大利多。建議買方可以權衡預算、財務能力、建商品牌及對於區域未來的判斷,選擇適合自己條件的產品。

新制助漲、助跌? 專家答案是…

至於,預售屋即時實價登錄將讓業者銷況一覽無遺,不少人揣測恐怕有助跌價格之效用,但黃舒衛認為,過往預售屋實價登錄、揭露的時間點過晚,與市場現實脫鉤,2.0新制上路之後,照理說,應該真實反映市況。

但預售屋有個特性與中古屋不同,亦即賣方無論是建商或代銷都只有一組,因此當遇上房市上揚時,之前的揭露的價格可以做為賣方加價的墊腳石,但相對來說,如果景氣下滑,之前的買方看到後來越買越便宜,很容易衍生消費糾紛,過去建商寧願封盤也不願降價,因此2.0助漲的機會比較多。

另外,不動產的個別條件多,很難找到條件一模一樣的物件,建商也會透過各種樓層、面向、格局、設備、裝修條件增加差異性,因此即使價格修正,仍能操作名目價格維持平盤或上漲,因此預售屋實價登錄2.0助跌空間小。

新制一體兩面 仔細判斷為上策

《樂居》創辦人李奕農也表示,實價2.0可以降低資訊不對稱,對於出價上的掌握度會更高,並且可以縮短交易時間,不用談價格談得昏天黑地,理性討論就不會被當盤子,但也有可能被有心人士操縱,如果業者故意墊高前幾戶交易,像是贈送家電等等,消費者恐怕有「安心受騙」的機會。

此外,雙新制上路,對於短期投資、長期置產、自住客而言,有不同因應之道,李奕農指出,在無法進行紅單轉手,且持有年限延長的情況下,短期的投資型客戶,會從市場消失,但是自住客的剛需還是會很強,因此儘管大環境動能可能會衰退,但整體來說有影響,還是相對有限,不會到熄火的狀況。

 

不過李奕農特別提醒自住客,欲購屋可留意3點,其一,不要想一次到位,買到最理想的房子,把未來會換屋當成必經之路;其二,把房貸用好用滿,能夠申請30年或40年最好,寬限期一定要用,房貸的重點不是繳清,而是抗通膨,讓低利的房貸,分擔掉鈔票貶值的影響,若是5年之後就會換屋的話,房貸繳越少越好。最後,建議房屋用輕裝潢。不要投大量的金錢在裝修,因為這些都是沉沒成本,對未來的換屋不會有幫助。

針對投資置產族而言,李奕農建議,短期投機客應該退場,或轉為長期持有心態,以租金報酬率來看,置產收租還是高於銀行的定存利息,特別是小坪數、租金投報率高的房屋,還是很有價值,但要特別注意的是,須留意風險控管,不要持有多戶變成打房的焦點。

疫情趨緩 購屋防疫不能輕忽

除了房市交易資訊得小心留意以外,在疫情趨緩之下,民眾對於房屋的軟硬體要求也有所改變,景文物業管理機構董事長郭紀子表示,社區規模不宜太小,且購屋時要從建築本體、外在環境、內在環境以及管理服務水準四個面向挑選,另外,過往大眾認為小社區人口出入單純,但他指出,近期發現部分小型社區管理較鬆散,對於防疫措施嚴謹度較低,反而容易造成防疫破口。

訊息來源:自由時報